[2025년] 대출은 얼마나 나올까? 자본금부터 부대비용까지 주택 매매 준비 총정리

 

[2025년 최신] 주택 매매 시 필요한 자본금과 대출 한도 계산법 총정리

부동산을 처음 매수하려는 분들이 가장 많이 고민하는 부분은 "과연 내가 이 집을 살 수 있을까?"입니다.

자본금은 얼마나 필요하고, 대출은 얼마나 나올 수 있으며, 총 필요 자금은 얼마인지 감이 오지 않는 경우가 많습니다.

이 글에서는 주택 매매 시 실제 필요한 금액을 구성 항목별로 나누어 분석하고, 적정한 대출 규모가 무엇인지까지 정리해드립니다.

1. 자본금 구성 요소 정리

항목	설명	평균 비율
매매가	주택을 사기 위한 실제 가격	100%
계약금	매매가의 10% 보통 선지급	10%
중도금	60%까지 분할 납부 (건설사와 협의 가능)	50~60%
잔금	남은 금액 + 대출금으로 납부	잔여
부대비용	취득세, 중개수수료, 인지세, 이사비 등	약 5~7%

예시: 6억 원 아파트 매매 시 총 필요 자금 계산

항목	예상 비용
매매가	600,000,000원
계약금 (10%)	60,000,000원
부대비용 (6%)	36,000,000원
자기 자본금 최소 필요액	96,000,000원 이상

2. 대출 한도와 조건 분석

2024년 기준, 주택담보대출(LTV)은 다음과 같이 정해집니다:

구분	LTV 한도
무주택자, 투기과열지구 외	최대 70%
무주택자, 투기과열지구 내	최대 50%
2주택 이상 보유자	대출 제한

예: 서울 비규제 지역의 무주택자가 6억 원 아파트를 살 경우
LTV 70% 적용 → 대출 최대 4억 2천만 원
자본금은 최소 1억 8천만 원 이상 필요

3. 적정 대출 규모는 얼마일까?

대출을 많이 받을수록 초기 자본금 부담은 줄지만, 이자와 원리금 상환 부담은 늘어납니다.
따라서 연소득의 5~6배 이내에서 대출을 받는 것이 안전합니다.

연소득	적정 대출 상한
4,000만 원	2억 원 내외
6,000만 원	3억 원 내외
8,000만 원	4억 원 내외

4. 결론 및 체크리스트

• 주택 매수 시 필요한 자기 자본금은 매매가의 20~30% 이상 준비해야 함
• 부대비용도 반드시 고려!
• 대출은 LTV와 연소득 기준 둘 다 체크
• 이자율 상승기에는 고정금리 대출 고려 필요